Classamento immobili di categoria D. Avvisi di accertamento nulli senza stima diretta.
La stima diretta conseguente all’effettivo sopralluogo dell’immobile consente di appurarne caratteristiche e qualità oltre che osservare le disposizioni di legge e di prassi amministrativa per una determinazione della valutazione finale quale risultato dell’esame dell’intero compendio produttivo nella sua interezza. La mancata adozione del metodo della stima diretta nonché la mancanza del predetto sopralluogo invalidano ab origine ed in modo insanabile l’attività di classificazione posta in essere dall’Agenzia del Territorio.
E’ quanto ha disposto la Commissione Tributaria Provinciale di Bari – Sezione 13 in concomitanza della Sentenza n°184 dell’11 maggio 2011 depositata in Segreteria l’8 giugno scorso. Con apposito avviso di accertamento l’Agenzia del Territorio aveva provveduto a variare il classamento di un immobile portandolo da una categoria catastale C/2 ad una categoria D/8, con conseguente rettifica del valore catastale preesistente rinveniente dal vecchio classamento. Avverso l’atto impositivo dell’Ufficio si era opposta la società proprietaria del fabbricato, lamentando l’illegittimità del provvedimento amministrativo poiché emesso in deroga a quanto espressamente disposto dall’art.30 del D.P.R. n°1142/1949 in cui con riferimento al classamento degli immobili a “destinazione speciale” (immobili appartenenti alla categoria catastale D e E) è prevista la necessaria stima diretta.
Si era costituita in giudizio l’Agenzia del Territorio considerando l’avviso di accertamento legittimo e ritenendo pienamente sussistenti i presupposti giuridici e quelli di merito posti a base della pretesa fiscale. A seguito dell’udienza di merito il Collegio tributario barese, contrariando la tesi dell’Ufficio, ha disposto l’infondatezza nonché l’illegittimità del provvedimento accertativo disposto dall’Agenzia del Territorio, evidenziando in sentenza che il classamento delle unità immobiliari urbane a destinazione speciale deve essere necessariamente operata in stretta osservanza degli articoli 29 e 30 del Regolamento di cui al D.P.R. n°1142 del 1949; ovvero, mediante stima diretta.
Il riclassamento d’ufficio effettuato dall’Agenzia del Territorio dalla categoria catastale C/2 (magazzini e locali di deposito) alla più onerosa categoria catastale D/8 (capannoni ad uso deposito e commerciale), che contraddistingue gli immobili a destinazione speciale, non può prescindere dalla stima diretta in stretta osservanza a quanto disposto dall’art.29 del richiamato D.P.R. n°1142/49 in cui è previsto che la rendita catastale delle unità immobiliari appartenenti alle categorie speciali (Cat.D/ E) si accerta con stima diretta per ogni singola unità. In altre parole, non è possibile prescindere da un accesso in loco da effettuare in prossimità del luogo di ubicazione dell’immobile, al fine di verificare le reali caratteristiche costruttive e strutturali del fabbricato nonché la destinazione effettiva e l’utilizzo al quale il proprietario ha adibito l’immobile.
Nel caso di specie, in deroga espressa a quanto previsto dalla norma richiamata, l’Agenzia del Territorio ha subordinato la legittimità del proprio classamento alla cosiddetta stima comparata o metodo comparativo che dir si voglia. In altre parole, l’Ufficio ha preso a campione le caratteristiche strutturali e costruttive di alcuni fabbricati ubicati nello stesso comprensorio in cui si trovava l’immobile accertato attribuendo a quest’ultimo la stessa categoria catastale (D/8) e la stessa rendita catastale pur trattandosi di immobili differenti per caratteristiche strutturali e destinazione, avendo ciascun immobile una sua peculiarità specifica. Secondo la Commissione Tributaria barese la mancata adozione del metodo della stima diretta nonché la mancanza deI sopralluogo in prossimità della ubicazione dell’immobile invalida l’intera attività di classificazione dell’immobile effettuata dall’Agenzia del Territorio.
E’ questo un principio giurisprudenziale non di poco conto se si considera che gran parte degli avvisi di accertamento aventi ad oggetto il classamento o il riclassamento di immobili con attribuzione di categoria catastale D emessi e notificati dall’Agenzia del Territorio rinvengono dall’utilizzo del “metodo comparativo” previsto per gli immobili a destinazione ordinaria, ma non certo adeguato per il classamento di immobili a destinazione speciale quali quelli di categoria D. Tutto questo rischia di delegittimare anche la successiva attività accertativa dei Comuni impositori relativamente alla differenza ICI sui maggiori valori catastali accertati.
Avv. Giuseppe Durante
