È nulla l’iscrizione ipotecaria in caso di omessa comunicazione preventiva

Nota a Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Foggia, Sez. IV, sentenza 1462 del 21 novembre 2023. 

A cura di Francesco Fatone.

«In caso di omessa comunicazione preventiva deve dichiararsi la nullità dell’iscrizione ipotecaria impugnata dal contribuente».

Nel caso deciso con la pronuncia qui commentata, il contribuente ha prodotto presso gli uffici dell’agente della riscossione una visura sugli immobili di sua proprietà mediante la quale è venuto a conoscenza dell’esistenza di un’iscrizione d’ipoteca eseguita molti anni addietro dall’agente della riscossione stesso. Cosicché il contribuente ha impugnato l’iscrizione di ipoteca eseguita a sua insaputa, eccependone la nullità in quanto non preceduta dalla valida notificazione della comunicazione preventiva, atto mediante il quale l’agente della riscossione è tenuto a informare il debitore della propria intenzione di iscrivere ipoteca sugli immobili di sua proprietà nel caso in cui non verrà pagato il debito per il quale ha inteso procedere.

La Corte di Giustizia Tributaria di prime cure di Foggia, nel ritenere meritevole di accoglimento il ricorso del contribuente, ha richiamato la giurisprudenza formatasi presso la Corte di Cassazione in materia di ipoteca esattoriale[1], evidenziando che «Anche nel regime antecedente l’entrata in vigore dell’art. 77 del D.P.R. n. 602/1973, l’Amministrazione finanziaria, prima di iscrivere ipoteca, deve comunicare al contribuente che procederà alla predetta iscrizione sui suoi beni immobili, concedendo a quest’ultimo un termine di trenta giorni perché egli possa esercitare il proprio diritto di difesa. L’iscrizione di ipoteca non preceduta dalla comunicazione al contribuente è nulla, in ragione della violazione dell’obbligo che incombe all’Amministrazione di attivare il “contraddittorio endoprocedimentale”, mediante la preventiva comunicazione al contribuente della prevista adozione di un atto o provvedimento che abbia la capacità di incidere negativamente, determinandone una lesione, sui diritti e sugli interessi del contribuente medesimo. Tuttavia, in ragione della natura reale dell’ipoteca, l’iscrizione eseguita in violazione del predetto obbligo conserva la propria efficacia fino a quando il giudice non ne abbia ordinato la cancellazione, accertandone l’illegittimità».

Come evidenziato dal Giudice tributario foggiano, la norma di cui all’art.77, comma2-bis, D.P.R. 29 settembre 1973, n°602è tesa a scongiurare il verificarsidelle cosiddette “ipoteche a sorpresa”, ovvero a evitare che l’agente della riscossione possa iscrivere ipoteca sui beni immobili del debitore senza averlo avvisato preventivamente dell’esistenza di pendenze a suo carico e senza avergli concesso un termine ragionevole per ottemperare al pagamento di quanto dovuto.

La decisione in commento è particolarmente interessante nella parte in cui ha ritenuto essere validamente esperibile l’azione giudiziale del contribuente che è venuto a conoscenza dell’ipoteca mediante una visura ipotecaria[2], e nel confermare l’efficacia retroattiva della norma di cui al già citato comma 2-bis dell’art.77 del D.P.R. 602/1973, introdotto dal D.L. 13 maggio 2011, n°70[3], sulla necessità di notificare al debitore la comunicazione preventiva d’iscrizione ipotecaria, a pena di nullità del provvedimento cautelare successivamente eseguito.

Francesco Fatone

[1] Cfr. Cass. civ., SS.UU., sent. n°19667 del 18/09/2014.

[2] In tal senso si veda quanto deciso in: Cass. civ., Sez.V, ord. n°12309 del 18/05/2018.

[3] Convertito in legge, con modificazioni, dall’art.1, comma 1, L. 12 luglio 2011, n°106.