Riclassamento di immobile: spetta all’ufficio l’onere della prova congrua e circostanziata

E’ quanto ha disposto la suprema  Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 18615 depositata il 7 settembre 2020. In particolare,  i giudici di Legittimità, ribadendo un orientamento giurisprudenziale già palesato ex ante hanno disposto  l’obbligo imprescindibile dell’Agenzia del territorio di  motivare, in caso di riclassamento catastale di un immobile, il relativo atto impositivo. In altre parole, i Giudici di Palazzaccio hanno espressamente disposto la necessità da parte dell’ufficio di supportare l’avviso di accertamento con una specifica e dettagliata motivazione, capace di giustificare in dettaglio  il provvedimento con il  quale  viene  rideterminata la categoria catastale nonché la stessa rendita riconducibile all’immobile accertato. In particolare, gli Ermellini hanno precisato che in sede di accertamento a rettifica, preliminarmente, deve  essere dimostrata la coesistenza dei presupposti di fatto che  hanno legittimato la riclassificazione dei beni siti in una determinata microzona; ex post, dovrà essere indicata nonchè provata la sussistenza delle condizioni che hanno giustificato la riclassificazione della singola unità immobiliare oggetto dell’accertamento; ossia, l’attribuzione di una nuova categoria catastale nonché il riferimento ad un nuovo parametro catastale ritenendo l’ufficio accertatore, non più congrui i parametri catastali preesistenti in considerazione delle modifiche strutturali sopravvenute  e che hanno interessato gli immobili interessati dalla microzona esaminata. La pronuncia in commento rileva in considerazione del fatto che evidenza in modo chiaro e diretta la volontà del giudicante, sia pure in sede di legittimità, di invalidare previa nullità insanabile, gli avvisi di accertamento catastali  che in chiave motivazionale, si presentano  evidentemente generici o supportati da frasi  stereotipate che in quanto tali non colgono o meglio non inquadrano la situazione  catastale specifica che  ha interessato l’immobile accertato in sede di riclassamento. Per cui, è di tutta evidenza che, il modus operandi dell’Agenzia del territorio, in caso di riclassamento d’ufficio di uno o più comparti immobiliari,deve essere  necessariamente “funzionale”  in chiave motivazionale dovendo evidenziare nello specifico le ragioni tecnico- strutturali che hanno giustificato l’attribuzione all’immobile accertato di nuovi parametri catastali in sostituzione di quelli preesistenti non più rappresentativi dello stesso immobile.

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Il caso:

Una Srl riceveva la notifica di un avviso di accertamento mediante il quale l’Agenzia del Territorio rettificava il classamento di una unità immobiliare attribuendogli una nuova classe nonché una diversa rendita catastale. L’atto emesso dall’Agenzia del territorio veniva impugnato innanzi al giudice tributario territorialmente competente; a seguito della trattazione in pubblica udienza la CTP  adita in sede di prime cure accoglieva i  motivi di doglianza mossi dal ricorrente e pertanto  annullava l’atto di riclassamento dell’immobile così come  emesso dall’Agenzia del territorio, per difetto di motivazione. Nei termini di cui al D.lgs.n°546/1992  la pronuncia di prime cure veniva appellata in sede di gravame dall’ufficio; in particolare, l’Agenzia del territorio insisteva sulla fondatezza dell’atto di riclassamento emesso e notificato all’intestatario dell’immobile ritenendo, nel caso di specie, sufficientemente motivata la pretesa erariale e, pertanto, legittime le motivazioni che avevano giustificato la rideterminazione catastale dell’immobile accertato relativamente alla classe e al valore catastale.

II giudice del gravame dava ragione all’ufficio ritenendo fondato l’avviso di accertamento emesso in sede di riclassamento; in particolare, la CTR adita riteneva corretto l’operato dell’Ufficio nonchè adeguata la relativa motivazione che aveva giustificato il nuovo classamento immobiliare. Il  contribuente ritenendo meritevole di censura il giudicato di seconde cure presentava ricorso in sede di legittimità; in particolare, parte ricorrente   lamentava la violazione dell’art. 1 della L.311/2004 evidenziando che la destinazione d’uso dell’immobile era rimasta invariata negli anni; non solo, parte ricorrente eccepiva il fatto che l’Ufficio non aveva specificato in sede di accertamento le caratteristiche  strutturali specifiche del bene in questione che rendevano fondata la nuova rendita catastale e la nuova classe, con conseguente difetto di motivazione dell’avviso di accertamento opposto.

L’orientamento assunto dalla Corte di Cassazione nell’Ordinanza N°18615 depositata il 07/09/2020

Con riferimento alla questione posta al vaglio dei Giudici di Palazzaccio rileva senz’altro evidenziare che disattendendo l’orientamento assunto dai giudici tributari in sede di gravame, la Corte di Cassazione con l’Ordinanza n. 1865 depositata il 7 settembre 2020 ha accolto il ricorso introduttivo della società decidendo nel merito e, annullando, pertanto, l’atto impositivo emesso e notificato dall’Agenzia del territorio; nella circostanza sono state interamente compensate le spese di lite. Volendo cogliere gli aspetti salienti del giudicato palesato in sede di legittimità dagli Ermellini, anche e soprattutto, con riferimento all’aspetto motivazionale sempre più pregnante ed incombente sull’ufficio procedente in termini probatori.

Intanto, rileva segnalare che il nostro ordinamento prevede tre  diverse ipotesi di revisione del classamento di un immobile urbano:  ne deriva la necessita, in chiave motivazionale, che l’Ufficio  specifichi in modo chiaro e congruo nell’atto impositivo le proprie ragioni supportando l’atto impositivo  con una  motivazione  chiara rigorosa ed immutabile nel corso del giudizio, al fine di poter correttamente inquadrare la norma in base al quale il rilassamento è avvenuto; non solo, ma  potere verificare l’esistenza dei relativi presupposti che hanno legittimato il riclassamento  immobiliare stesso.

Con riferimento al caso di specie,  si tratta di una revisione catastale d’ufficio (art. 1, co. 335 L. 311/2004) non legittimata dalla mera evoluzione del mercato immobiliare; diversamente, nel caso di specie, il riclassamento effettuato ad opera dell’Agenzia del territorio è essenzialmente riconducibile ad una modifica del valore degli immobili presenti in una determinata microzona.

Nel caso di specie la modifica catastale degli immobili accertati è stata effettuata dall’ufficio in osservanza di specifiche procedure previste dalla legge (art.1, comma 339 della L. n°311/2004)  che l’Ufficio è obbligato ad osservare, anche e soprattutto, in chiave motivazionale. L’avviso di accertamento in cui l’ufficio riporta i parametri catastali preesistenti  nonché  quelli attribuiti d’ufficio deve essere necessariamente motivato nel senso che deve fare capire all’intestatario dell’immobile le ragioni specifiche tecnico- strutturali che hanno portato l’ufficio a ritenere non più congrui e, pertanto, rappresentativi dell’immobile i parametri catastali preesistenti; nel caso di specie, classe e rendita catastale. Quando si parla nello specifico di rendita catastale o più genericamente di valore catastale riconducibile ad un fabbricato deve intendersi la potenzialità reddituale attribuibile ad un determinato immobile iscritto o suscettibile di essere iscritto presso il catasto edilizio urbano. Nel caso in cui l’Agenzia del territorio non ritiene più congrua e, pertanto, rappresentativa una rendita catastale riferita ad un comparto immobiliare, l’ufficio procedente deve necessariamente spiegarne le ragioni in chiave motivazionale in sede di accertamento; spiegando altresì, l’ufficio, perché può dirsi rappresentativa  della effettiva potenzialità reddituale del fabbricato  la nuova rendita catastale  così come attribuita d’ufficio in sede di riclassamento dell’immobile.

In particolare, in primo luogo, l’Agenzia del territorio procedente deve  accertare nonchè dimostrare l’esistenza dei presupposti di fatto che legittimano nel caso specifico la riclassificazione dei beni  immobili siti in una determinata microzona che in quanto tale ha una sua peculiarità in termini urbanistici e di comparto.

Inoltre, sempre in chiave motivazionale e in sede di accertamento d’ufficio in caso di riclassamento immobiliare, occorre che vengano specificati dettagliatamente dall’ufficio  gli interventi e le trasformazioni urbane che hanno portato alla riqualificazione dell’area considerata. Successivamente, sempre in in comitanza dell’accertamento l’Ufficio ha l’onere di dedurre nonchè provare i parametri, i fattori determinativi ed i criteri per l’applicazione della riclassificazione  riferiti alla singola unità immobiliare, illustrando, nello specifico, le ragioni che  in concreto hanno giustificato il mutamento di classe, o di  categoria catastale, senza peraltro utilizzare formule ed espressioni di stile caratterizzate da assenza di specificità e determinatezza.  Il fine ultimo è quello di ottemperare all’obbligo della motivazione (ex art.7 della L.n°212/2000 – Statuto dei Diritti del contribuente) assolutamente imprescindibile nel caso di specie, anche e soprattutto, in considerazione della tipologia di accertamento davanti al quale ci troviamo che non può prescindere da valutazioni tecniche e strutturali riconducibili alla zona territoriale di ubicazione, al grado di urbanizzazione che caratterizza la microzona,  al valore catastale dell’immobile inteso quale potenzialità reddituale del fabbricato, agli oneri per eventuali lavori di adattamento. Trattandosi di parametri ch eimplicano una certa complessità il contribuente dovrà essere messo nelle condizioni di conoscere in qualità di intestatario dell’immobile riclassato, le ragioni che hanno portato l’ufficio a ritenere non più congrui i parametri catastali preesistenti riferiti all’immobile accertato.

I giudici di legittimità in sede di giudicato hanno altresì precisato che  nell’atto impositivo, semmpère in chiave motivazionale,  dovranno essere identificati e specificati i 4 parametri richiesti dalla normativa di riferimento sopra richiamata (L. n°311/200):

–  valore medio di mercato riferito alla  microzona considerata;

–  valore catastale medio della microzona accertata;

–  valore di mercato medio riferito all‘insieme di tutte le microzone vagliate;

– valore catastale medio riferito all’insieme di tutte le microzone.

Con riferimento alla casistica posta al vaglio degli Ermellini, l’avviso di accertamento emesso e notificato dall’Agenzia del territorio in funzione di riclassamento immobliare non conteneva secondo i giudici di legittimità alcuna delle imprescindibili  indicazioni sopra richiamate; ciò,  in deroga espressa all’obbligo della motivazione di cui al richiamato art.7 della L.n°212/200. Ne è derivata, in sede di legittimità,  la nullità insanabile dell’atto impositivo per difetto di motivazione disattendendo la Corte di cassazione il giudicato espresso dalla CTR in sede di gravame.

Dalla pronuncia in commento è chiaro l’intento della Corte di Cassazione, anche in considerazione di pronunce  depositate ex ante,  di indurre l’ufficio a motivare meglio e di più i propri atti impositivi, vanificando  pertanto l’utilizzo in atti di frasi generiche e stereotipate inidonee a cogliere le peculiarità specifiche del comparto immobiliare vagliato dall’ufficio;  tanto più in un ambito in cui è assolutamente imprescindibile fare capire al contribuente, in qualità di intestatario dell’immobile, le ragioni strutturali   tecnico valutative che hanno portato l’Agenzia del territorio a  riclassare d’ufficio i parametri catastali di uno più immobili, ritenendo non più rappresentativi dello stesso immobile i parametri catastali preesistenti.